Acheter une maison à rénover : les points à faire vérifier avant de signer

La maison vous plaît. Le prix tient compte des travaux à prévoir. Reste à savoir lesquels, et combien ils pèsent vraiment. Une fois la promesse de vente signée, il est trop tard pour découvrir que la toiture est en fin de vie ou que les murs sont humides à la base.

Cet article propose une liste de vérification à suivre pendant les visites. Il ne remplace pas l’avis d’un professionnel qui voit le bien : il vous aide à arriver préparé. Pour comparer ensuite les devis, voyez nos repères sur les devis de travaux ; pour chiffrer, notre article sur le budget.

En bref

• Les diagnostics du vendeur portent sur des points définis par la loi (énergie, par exemple). Ils ne remplacent pas un regard sur l’état réel du bâti.

• Examinez dans l’ordre : structure, enveloppe (toiture, façade, humidité), installations.

• Une visite conseil avant achat identifie les travaux prioritaires et les vices apparents, pour ajuster votre offre ou renoncer en connaissance de cause.

• Posez des questions écrites au vendeur et conservez les réponses.

Une visite d’achat ne s’improvise pas

La première visite sert à tomber sous le charme ; les suivantes à chercher les défauts. Venez deux fois, à des heures différentes, de préférence un jour de pluie pour la seconde. Prenez des photos de chaque pièce et de chaque façade.

Rappelez-vous aussi ce que le dossier de diagnostic technique (DDT) du vendeur contient, et ce qu’il ne contient pas. Pour une maison individuelle, la liste des diagnostics à fournir en cas de vente publiée par Service-Public.fr cite notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) si la surface de plancher est d’au moins 50 m², l’audit énergétique si l’étiquette est E, F ou G, et le diagnostic assainissement dans certains cas. Ces documents informent sur des aspects précis. Aucun ne dit si la charpente est saine ou si les fondations bougent.

Service-Public.fr distingue plusieurs documents, fournis selon la maison et sa surface.

Retenez surtout que ces documents portent sur des points précis de la loi : aucun ne juge l’état de la structure.

Les points structurels

Fissures, fondations, charpente, planchers

• Fissures : repérez leur largeur, leur orientation, leur emplacement (angles d’ouvertures, jonctions entre murs, bas de mur). Une fissure fine d’enduit est souvent sans gravité ; une fissure traversante, en escalier ou qui s’ouvre ne s’interprète pas à l’œil nu. Pour les premiers repères, voyez notre article sur la gravité d’une fissure.

• Fondations et sol : portes ou fenêtres qui coincent, sols qui penchent, désaffleurements entre le dallage et les murs.

• Charpente : en combles, cherchez les traces d’humidité, les pièces fendues ou affaissées, les traces d’insectes.

• Planchers : rebond, affaissement, grincements anormaux, surtout à proximité des pièces d’eau.

Un sol qui penche ou un mur qui fissure est une raison de demander un avis technique avant de vous engager, pas après.

L’enveloppe du bâtiment

Toiture, façade, humidité

• Toiture : tuiles déplacées ou cassées, mousses, faîtage, rives, gouttières, souches de cheminée. Côté combles : traces de coulures, isolant tassé ou mouillé.

• Façade : enduit qui sonne creux, qui se détache ou qui est fissuré, joints dégradés, bas de mur sombre ou décoloré.

• Humidité : odeur de renfermé, salpêtre, peinture qui cloque, papier peint qui se décolle, traces au pied des murs. Ces signes demandent un diagnostic pour savoir si l’humidité vient du sol, d’une infiltration ou de la condensation : les traitements diffèrent.

Un état général d’une maison ancienne se juge sur plusieurs signes à la fois. Un seul n’est pas décisif, mais leur accumulation l’est.

Les installations

Électricité, plomberie, chauffage, ventilation

• Électricité : tableau, âge apparent des câbles, prises sans terre, nombre de circuits. Une installation à reprendre intégralement pèse vite sur le budget.

• Plomberie : pression, couleur de l’eau, traces de fuite sous les éviers et autour des appareils, nature des canalisations quand on peut les voir.

• Chauffage : type de production, âge de la chaudière, présence d’un carnet d’entretien.

• Ventilation : bouches, entrées d’air, extracteurs. Une maison mal ventilée génère de la condensation, surtout après rénovation de l’isolation ou des menuiseries.

Demandez au vendeur les factures et attestations des travaux réalisés. Ce qui n’est pas documenté est à considérer comme non garanti. Si l’assurance dommages-ouvrage d’un chantier de moins de dix ans est transmise à l’acheteur, l’acte de vente doit la mentionner et l’attestation y être annexée.

Pour la lecture en diagonale, voici les signes les plus parlants de la visite et le réflexe associé.

Une seule ligne n’est pas décisive. C’est leur accumulation qui doit vous alerter.

Quand demander une visite conseil avant la signature

Une visite conseil a du sens dès que le bien présente plusieurs signes d’alerte, que les travaux envisagés sont lourds, ou que votre budget laisse peu de marge. Elle consiste en une évaluation de l’état général du bâtiment, une identification des travaux prioritaires et une détection des vices apparents avant que vous ne vous engagiez.

Elle ne recoupe pas les diagnostics obligatoires du vendeur : ceux-ci portent sur des points définis par la loi, la visite conseil sur l’état réel du bâti, les travaux à prévoir, leur ordre de priorité et leur coût. C’est ce regard qui vous permet d’ajuster votre offre ou de renoncer en connaissance de cause. Prévoyez-la avant la signature de la promesse de vente, ou en incluant une condition suspensive dans l’acte (à valider avec le notaire).

Basé dans le Loiret, GCH45 intervient à Orléans et en Région Centre pour ce type de visite.