Malfaçons de chantier : mise en demeure, garanties et recours

L’entreprise est partie, les travaux ont été payés, et les défauts sont là. Vous hésitez entre un courrier ferme, un appel à l’assureur et un avocat. L’ordre compte : chaque étape ouvre la suivante, et certaines ne se rattrapent pas.

Cet article suit la chaîne de recours dans l’ordre. Pour savoir si un défaut est une vraie malfaçon, voyez notre article de qualification. Il ne donne pas de conseil juridique : pour le choix de la procédure, un avocat reste le bon interlocuteur.

En bref

• Les garanties légales démarrent à la réception des travaux : parfait achèvement (1 an), bon fonctionnement (2 ans), décennale (10 ans).

• Les désordres signalés à la réception, ou apparus dans l’année qui suit, relèvent de la garantie de parfait achèvement. La notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception.

• Un désordre non signalé à la réception est considéré comme accepté.

• La garantie décennale vise les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

• Avant toute procédure : photographier, dater, écrire, conserver.

Avant tout : documenter les défauts

Un recours se gagne souvent avant d’avoir commencé, par la qualité du dossier.

• Photos datées de chaque défaut, avec un repère d’échelle.

• Devis, bons de commande, factures, acomptes, échanges de courriels et de SMS avec l’entreprise.

• Procès-verbal de réception s’il existe, avec ses réserves.

• Attestation d’assurance de l’entreprise, si vous l’avez.

• Les dates : début du chantier, fin, réception, apparition de chaque désordre.

Ne faites pas reprendre les ouvrages par une autre entreprise avant d’avoir fait constater l’état des lieux : vous effaceriez la preuve.

Dialogue amiable puis mise en demeure

Un premier échange écrit, par courriel ou courrier simple, décrit les défauts et demande une date de reprise. C’est utile, et cela laisse une trace. Si l’entreprise ne répond pas, ou refuse, vient la mise en demeure.

Contenu d’une mise en demeure

La DGCCRF, à propos d’un abandon de chantier, indique qu’il faut mettre en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ou par sommation d’huissier, l’entrepreneur de reprendre l’exécution des travaux dans un délai déterminé. Pour les désordres après réception, elle recommande de mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation. Une lettre efficace contient :

• les références du contrat (devis, date, montant) ;

• la liste précise des défauts, avec photos annexées ;

• ce que vous demandez : reprise des défauts selon les règles de l’art ;

• un délai ;

• l’annonce de la suite que vous envisagez à défaut.

Délai laissé à l’entreprise

Le délai doit être raisonnable au regard des reprises demandées. Nous ne proposons pas de chiffre : aucun délai universel n’est fixé par les sources officielles consultées, et le service-public.fr indique que c’est vous qui fixez le délai dans votre lettre. Un délai trop court est contestable, un délai trop long retarde tout.

Les garanties qui peuvent jouer

Parfait achèvement, biennale, décennale (à situer selon la réception)

Service-public.fr rappelle que les garanties s’appliquent après la réception des travaux, lorsqu’il s’agit d’un ouvrage et que le délai de garantie est en cours. Le point de départ est la date de réception.

Le tableau résume les trois garanties.

Retenez surtout que le point de départ est toujours la date de réception. Détail de chaque garantie :

• La garantie de parfait achèvement impose au constructeur de réparer tous les désordres mentionnés dans le procès-verbal de réception, ainsi que ceux qui apparaissent au cours de l’année suivante. Les désordres sont notifiés par lettre recommandée avec accusé de réception, en fixant un délai de réparation. Si l’entreprise n’intervient pas, une tentative de médiation est possible, puis le tribunal judiciaire peut être saisi dans l’année couverte par la garantie.

• La garantie de bon fonctionnement dure 2 ans, au minimum. Elle ne vise que les éléments d’équipement dissociables (un ballon d’eau chaude, par exemple), pas ceux qui font corps avec le bâti.

• La garantie décennale joue pendant 10 ans à compter de la réception pour les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination, ou qui affectent un élément d’équipement indissociable. Elle concerne les constructions neuves, les extensions et les rénovations. Son régime est d’ordre public : aucune clause du contrat ne peut la limiter.

La garantie décennale vise le gros, pas le superficiel : un défaut purement esthétique n’y entre généralement pas. Pour un cas limite, faites vérifier par un professionnel du droit.

Quand l’assurance entre en jeu

Deux assurances existent. Le constructeur doit souscrire une assurance de responsabilité décennale avant l’ouverture du chantier (garantie décennale sur service-public.fr). Le propriétaire qui fait réaliser des travaux de construction doit, lui, souscrire l’assurance dommages-ouvrage, qui finance la réparation des dommages relevant de la garantie décennale sans attendre de savoir qui est responsable, l’assureur se retournant ensuite contre les responsables.

La DGCCRF décrit ainsi la mise en œuvre : en cas de désordre, le propriétaire met l’entreprise en demeure de réparer ; si elle n’exécute pas ses obligations, il déclare le sinistre à l’assureur dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception, qui dispose de 90 jours pour proposer une indemnité, versée sous 15 jours en cas d’accord. Pour les travaux d’entretien, l’obligation d’assurance ne s’applique pas toujours : en rénovation, elle vise les travaux qui peuvent compromettre la solidité ou rendre l’ouvrage impropre à sa destination. Vérifiez sur votre dossier si une assurance dommages-ouvrage a été souscrite.

Médiation, conciliation, tribunal : jusqu’où aller ?

Si l’entreprise ne répond pas à la mise en demeure, la médiation est une première option : le service-public.fr la mentionne explicitement avant la saisine du tribunal pour la garantie de parfait achèvement. Le tribunal judiciaire est ensuite compétent ; pour un litige de plus de 10 000 €, la constitution d’avocat est obligatoire. Le choix entre ces voies, et leur calendrier, relève d’un conseil juridique : demandez-le avant d’agir.

À quoi sert un avis technique objectif

Un avis technique objectif ne tranche pas le litige. Il établit des faits : défauts constatés, écart avec le devis et les règles de l’art, gravité, travaux de reprise nécessaires. Il se joint à la mise en demeure, à la déclaration de sinistre ou au dossier remis à l’avocat, et peut être versé au dossier si une procédure s’engage. Il ne remplace pas une expertise judiciaire ordonnée par un juge. Le rapport de GCH45 est rédigé pour être lu par l’entreprise, l’assureur ou un avocat.